طعن بإخلاء عين مؤجرة وتسليمها خاليه

محكمة النقض

الدائرة المدنية

إيداع صحيفة طعن بطريق النقض

أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض في يوم الموافق .../.../....

وقيدت برقم ............... لسنة ............قضائية

من الأستاذ الدكتور/....................... المحامي المقبول أمام محكمة النقض

بصفته وكيلا عن السيد/......................

(الطاعن) وذلك بمقتضى التوكيل الرسمي العام رقم...........لسنة.............

الصادر من مكتب توثيق............... بتاريخ.../.../....

والطاعن يقيم............. شارع.............. -.............. قسم............... -...................

وموطنه المختار مكتب الأستاذ الدكتور/.............................. المحامي -.............

شارع............. بـ............. - قسم............... - محافظة...............

ضد

1- السيد/.................................

2 - السيد/.................................

3 - السيدة/.................................

ويقيمون جميعا برقم........... شارع.......... - بـ............... - قسم.............. - محافظة....................وقلم محضري محكمة ......................... الجزئية هو المختص بإعلانهم.

وذلك طعنًا بالنقض

على الحكم الصادر من محكمة استئناف.............. الدائرة................ إيجارات في الاستئناف رقم............. لسنة............ ق بجلسة.../.../.....

وذلك فيما قضي فيه في الدعوى الفرعية برفضه طلب الطاعن إلزام المطعون ضدهم بتحرير عقد إيجار له بذات شروط عقد الإيجار المؤرخ.../.../.... وعن ذات عين التداعي حيث جاء فيها به أسباب الحكم ما نصه: -

(ولما كان ذلك وكان من المقرر أنه لا يحق للمساكن طلب إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار أو إثبات العلاقة الايجارية عن العين وإنما ينشأ له حق البقاء في العين والاعتداء القانوني له فقط بذات شروط العقد المؤرخ.../.../.... وهو ما تنتهي إليه المحكمة مما يتعين معه تعديل الحكم المستأنف إلى القضاء بحق المستأنف ضده في البقاء في العين ورفض ما عدا ذلك من الطلبات لطرفي التداعي. وحيث إنه عن المصروفات فالمحكمة تلزم المستأنف بالمناسب من المصاريف عملا بنص المادتين 186، 240 مرافعات)

ثم جاء بمنطوق الحكم قوله (فلهذه الأسباب - حكمت المحكمة بقبول الاستئناف شكلاً وفى الموضوع بتعديل الحكم المستأنف ضده في البقاء بالعين محل التداعي وألزمت المستأنف المناسب من المصروفات ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة).

الوقائع وأسباب النقض

تتلخص وقائع الدعوى أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى......... لسنة........... إيجارات كلي.................... ضد الطاعن وطلبوا فيها الحكم بإخلائه من عين التداعي المبينة بصحيفة الدعوى وتسليمها خاليه إليهم على سند من القول أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ.../.../.... استأجر خال الطاعن من المالك السابق للعقار عين التداعي ولما انتقلت ملكية العقار إلى المطعون ضدهم ثم توفى المستأجر الأصلي في.../.../.... فوجئوا بالطاعن يقيم بعين التداعي دون سند رافضًا مغادرتها.

كما أقام الطاعن أمام محكمة أول درجة دعوى فرعية ضد المطعون ضدهم وطلب في ختامها بإلزامهم بتحرير عقد إيجار له وبرفض الدعوى الأصلية استنادًا إلى أنه كان يقيم مع خاله المستأجر الأصلي منذ مدة العلاقة الايجارية والتي كانت لها طابع عائلي.

وبجلسة.../.../.... قضت محكمة.............. الابتدائية - الدائرة............... إيجارات.

أولاً: في الدعوى الفرعية بقبولها وفى موضوعها بإلزام المدعى عليهم فيها بتحرير عقد إيجار للمدعى فيها بذات شروط عقد الإيجار المؤرخ.../.../.... وعن ذات عين التداعي المبينة بذلك العقد وبالصحيفة.

ثانيًا: وفى الدعوى الأصلية برفضها.

وإذ استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم.............. لسنة.............ق وطلبوا إلغاء الحكم المستأنف والقضاء بالطلبات في الدعوى الأصلية ورفض الدعوى الفرعية فقد قضت محكمة استئناف القاهرة في الاستئناف بجلسة.../.../....بالحكم السالف ذكره.

ولما كان المستأنف ضده لم يرتض هذا الحكم فيما يتعلق بالدعوى الفرعية لما شابه من العيوب التي سيأتي تفصيلها في أسباب الطعن بالنقض على الوجه التالي: -

ثانيًا: أسباب الطعن بالنقض

تتضمن هذه الأسباب مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتفسيره الذي أدى إلى قصور الحكم في أسبابه الواقعية لان القانون يخول للطاعن الحق في الحصول على عقد إيجار للعين محل التداعي ومطالبه المطعون ضدهم بتحريره - والخطأ في تطبيق القانون الذي أدى إلى قصور الحكم في أسبابه الواقعية لخطئه في إسباغ الوصف القانوني الصحيح على العلاقة بين الطاعن و المطعون ضدهم.

وفيما يلي بيان ذلك: -

السبب الأول: - مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتفسيره الذي أدى إلى قصور الحكم في أسبابه الواقعية لان القانون يخول للطاعن الحق في الحصول على عقد إيجار للعين محل التداعي ومطالبه المطعون ضدهم بتحريره: -

وذلك لأنه لما كان الحكم المستأنف المطعون فيه قد رفض طلب الطاعن بإلزام المطعون ضدهم بتحرير عقد إيجار للعين محل التداعي - واستند في ذلك إلى قولة (وكان من المقرر انه لا يحق للمساكن طلب إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار أو إثبات العلاقة الايجارية).

وهذا الاستناد من أسباب الحكم في تبرير رفض طلب الطاعن مما يخالف نص المادتين 29/ 1، 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977.

ذلك لأنه لما كانت المادة 29 من هذا القانون تنص على أنه (لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولادة أو اى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل)

ولما كانت المادة 24 من ذات القانون تنص على أنه اعتبارًا من تاريخ العمل بهذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة.

وإعمالاً لهذين النصين فقد استقر قضاء محكمة النقض على أن من يمتد عقد الإيجار إليه من أقارب المستأجر الأصلي يعد مستأجرًا أصليًا وبحكم القانون الذي يوجب على المؤجر تحرير عقد إيجار له - وفى ذلك تقول محكمة النقض: -

(مفاد نص المادة 29/ 1 من القانون 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المقابلة للمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 يدل على أن الإقامة التي يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هي الإقامة المستمرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركة السكن دون اشتراط إقامة لاحقه - فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجرًا أصليًا بحكم القانون الذي اوجب على المؤجر في الفترة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولو ألزم عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبًا عليه.

(الطعن رقم 433 لسنة 52 ق جلسة 30/ 1/ 1989 مجموعة أحكام النقض س 40 العدد الأول ص 368، مجموعة الربع قرن الثانية ج1 رقم 552 ص 979)

ولا يغير من ذلك أنه صدر بتاريخ.../.../....حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 116/ 18 ق دستورية بعدم دستورية المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فيما ورد فيها من امتداد العقد من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة - وذلك لان اثر هذا الحكم لا يمتد - ووفقا للمادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا رقم 48 لسنة 1979 - لا يمتد أثره الرجعى للحقوق والمراكز التي تكون قد استقرت عند صدوره حكم جاز قوة الأمر المقضي أو بانقضاء مدة التقادم المنصوص عليه في المادة 968 من القانون المدني (القضية 48 لسنة 3 ق دستورية جلسة 11/ 6/ 1983) ذلك أن الحكم المستأنف المطعون فيه قد ـثبت أن الطاعن كان يقيم مع والده ووالدته بالعين محل التداعي في وقت سابق على 9/ 12/ 1978 وهو تاريخ ترك المستأجر الأصلي للعين - وبذلك يكون الطاعن قد اكتسب حقا بامتداد عقد الإيجار له بمضي خمسة عشر عاما على هذا التاريخ وفقًا للمادة 968 مدني أي.../.../.... - وهى مدة التقادم التي انتهت قبل إقامة الدعوى الحاصل بتاريخ.../.../.... - بل وقبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 116/ 18 ق دستورية الذي نشر بالجريدة الرسمية الصادرة في 14/ 8/ 1997 وبدأ سريانه من تاريخ نشرة - الأمر الذي يؤكد حق الطاعن في امتداد عقد الإيجار بالنسبة له والذي يخوله حق مطالبه المطعون ضدهم بتحرير عقد الإيجار - وعلى ذلك استقرت أحكام النقض.

(الطعن رقم 7588 لسنة 65 ق جلسة 28/ 5/ 1997)

مما تقدم يتبين أن الحكم المستأنف المطعون فيه قد استند في رفض طلب الطاعن إلزام المطعون ضدهم بتحرير عقد إيجار العين موضوع الدعوى له وعدم أحقيته في هذا الطلب إلى ما يخالف نصوص المواد 24، 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، 968 من القانون المدني، 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا رقم 48 لسنة 1979 والسالف بيانها جميعا - مما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون - وبما يتعين معه نقضه.

(الطعن رقم 2044 لسنة 60 ق جلسة 24/ 4/ 1991 س 42 ج 1 رقم 152 ص 931، الطعن رقم 569 لسنة 62 ق جلسة 9/ 12/ 1992 س 3 ج 2 رقم 265 ص 1301، الطعن رقم 1109 لسنة 58 ق جلسة 24/ 12/ 1992 س 43 ج 2 رقم 282 ص 1385).

ثانيًا: الخطأ في تطبيق القانون الذي أدى إلى قصور الحكم في أسبابه الواقعية لخطئه في إسباغ الوصف القانوني الصحيح على العلاقة بين الطاعن والمطعون ضدهم: -

وذلك لأنه لما كان الحكم المستأنف المطعون فيه قد استند في رفضه طلب الطاعن إلزام المطعون ضدهم بتحرير عقد الإيجار إلى ما ارتآه من أن الطاعن لا يعتبر مستأجرًا أصليًا للعين - وذلك لقوله (أنه لا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصلين أخذًا بأحكام النيابة الضمنية انحرافًا عن المبادئ العامة في نسبيه آثار العقد لأنه هؤلاء ليسوا طبقا للقانون أطرافًا في عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقة تعاقدية).

ومع ذلك فقد قضي بحق الطاعن في الامتداد القانوني وذكر أن مصدر ذلك حقه في البقاء بعد ترك ووفاة المستأجر الأصلي لعين التداعي دون أن يكون له حق كمساكن طلب إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار أو إثبات العلاقة الايجارية عن العين.

وهذا الذي ارتآه الحكم من عدم اعتبار الطاعن مستأجرا أصليا للعين استنادا إلى المبادئ العامة في القانون المدني يخالف ما تضمنه نصوص قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة باعتبار من يبقى بالعين المؤجرة استنادًا إلى ما ورد فيه من نصوص تتعلق بالامتداد القانوني للعقد أصليًا ويحق له إثبات العلاقة المترتبة على هذا العقد بكافة الطرق وحيث يتطلب القانون أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا - وقد وردت هذه القواعد والأحكام بالمادتين 24، 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 السالف ذكرهما - وعلى ذلك استقرت أحكام محكمة النقض - والتي تستند في ذلك إلى التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ومن ثم تعتبر مقيدة لنصوص القانون المدني التي تتعارض معها - فلا يرجع إلى أحكام القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص لأعمال القانون العام لما في ذلك من مجافاة صريحة للغرض الذي من اجله وضع القانون الخاص - وأسست على ذلك أن النصوص الواردة بهذه التشريعات المتعلقة بامتداد عقد الإيجار إلى غير المستأجر الأصلي من شانها إضفاء صفه المستأجر على من يمتد العقد لصالحة وتخويله الحق في إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار للعين ذاتها محل العقد الأصلي.

وبذلك تكون أسباب الحكم لم تعتبر الطاعن مستأجرًا أصليًا للعين محل التداعي خلافا لما أضفاه له القانون من هذه الصفة على العلاقة بينه وبين المطعون ضدهم أو مع وصفها بأنها علاقة ايجارية - وهى العلاقة التي لا تقوم إلا على اعتبار الطاعن مستأجرًا أصليًا ورتبت على ذلك رفض طلبه تحرير عقد إيجار - مما يعيب الحكم - فضلاً عن التناقض ومخالفة القانون والخطأ في تطبيقه الذي أدى إلى القصور في أسبابه الواقعية - وبما يتعين معه نقضه.

(الطعن رقم 1465 لسنة 57 ق جلسة 28/ 3/ 1988 س 39 ج 1 ص 532، الطعن 473 لسنة 52 ق جلسة 30/ 1/ 1989 سالف الإشارة إليه، الطعن رقم 281 لسنة 48 ق جلسة 21/ 3/ 1979 س 30 ج1 ص 890، الطعن رقم 3091 لسنة 58 ق جلسة 11/ 2/ 1993 س 4 رقم 93 ص 563).

بنـاء عليــه

يلتمس الطاعن الحكم بقبول هذا الطعن شكلاً.

وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه وإلغاء الحكم المستأنف - وذلك فيما يتعلق بما قضي به في الدعوى الفرعية من رفض طلب الطاعن إلزام المطعون ضدهم بتحرير عقد إيجار له بذات شروط عقد الإيجار المؤرخ.../.../....وعن ذات عين التداعي المبينة بذلك العقد وبصحيفة الدعوى - والقضاء بإلزام المطعون ضدهم بتحرير هذا العقد باعتبار أن حق الطاعن ظاهر والموضوع صالح للفصل فيه طبقا لنص الفقرة الأخيرة من المادة 269 من قانون المرافعات - أو بنقض الشق السالف بيانه من الحكم المطعون فيه وإحالة القضية إلى محكمة استئناف............ للقضاء فيه مجددًا من هيئة أخرى طبقًا لنص الفقرة الثانية من المادة 269 من قانون المرافعات - مع إلزام المطعون ضدهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن كافة درجات التقاضي.

والله ولى التوفيق،،،،